Ипотека на земельный участок, находящийся в аренде

В нынешних условиях жизни далеко не все согласятся, что переход к рыночной экономике и свободным ценам — это, всё-таки, шаг вперед, а на назад. Более того, многие потребители, и это вполне объяснимо, будут отвергать строительство «в кредит», признавая фальшивость обещаний банкиров. Мы не можем говорить, что все будет гладко или, что ипотека на земельный участок, находящийся в аренде — решение абсолютно правильное. Поэтому вместе с вами хотим разобраться в вопросах законодательства, чтобы найти нетривиальные способы решения проблемы.

• Возможна ли сегодня ипотека на земельный участок, находящийся в аренде без негативных последствий? Думаем, да. Эту возможность гарантирует Земельный Кодекс РФ со всеми изменениями дополнениями, вступивший в силу с 01.01.2017 года.

Во-первых, Статья 22.5 определяет аренду земельных участков следующим образом: «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

Во-вторых, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ в редакции от 03.07.2016 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», говорится, что «если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

• При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» (ст. 62.1.1).

В-третьих, если будущего залогодержателя/кредитора (банка) самого устраивает ипотека на земельный участок, находящийся в аренде и он готов принять в залог права аренды данного земельного участка, то этого уже достаточно для того, чтобы рассматривать возможность получения ипотеки без негативных последствий в будущем.

Хотя, под негативом в сложившейся ситуации нужно рассматривать не только возможности получения денег, но и обязанность из возврата. А также и то, что крупные банки иногда неохотно принимают в залог подобные объекты, а мелкие, как правило, лишаются лицензии на осуществление банковских операций. Из-за чего, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде без негативных последствий не обходится, и права кредитора передаются третьей стороне, у которой на подобные сделки свой взгляд, свой процент и свои правила возврата заемных средств. Потому, оформляя ипотеку обязательно смотрите на условия договора и его предмет, которые должны быть четко указаны и прописаны по пунктам.

Остаётся добавить, что ипотека на земельный участок, находящийся в аренде законодательно регламентируется статьей 9 «Содержание договора об ипотеке» ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где говорится, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». А также статьей 43 «Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается» вышеуказанного закона, утверждающей, что последующая ипотека не возбраняется, если она не запрещена договором залоге нынешним.

• Взяв ипотеку, не забывайте, что предметом залога будет право аренды, а не право собственности. Поэтому на подобные сделки дисконт всегда повышен и составляет не менее 50% по сравнению с залоговой стоимостью объекта.

В силу более рентабельных решений, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде может заменяться потребительским кредитом под небольшой процент возврата заемных средств. В этом случае банку не понадобится Договор аренды земельного участка, с указанием Арендатора и в дальнейшем не встанет вопрос о смене стороны Договора аренды.

Обычно, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде интересует тех, кто занимается индивидуально-жилищным строительством (ИЖС). Заказчики коммерческих быстровозводимых объектов строительства предпочитают использовать средства инвесторов. О том, как сделать проект инвестиционно-привлекательным можно узнать у консультантов компании по телефону 391 209-09-40. Мы готовы выслушать вас и дать полезные советы по решению земельных вопросов, связанных с новым капитальным строительством. Обращайтесь!