Переуступка аренды земельного участка

Государству неограниченное право действия и закона, 
Земле полное право мнения и слова.

Аксаков Константин Сергеевич

 

В дореволюционной России и зарубежных странах практиковалось деление имущества на движимое и недвижимое. В утвержденном ГК РСФСР от 1922 года советское законодательство отказалось от прежних правил и законов, тем самым прекратив оборот недвижимости. И хотя термин «недвижимость» по-прежнему употреблялся в науке, но лишь применительно к дореволюционному или зарубежному праву.

Совершенствование гражданского и земельного законодательства, а также любые реформирования существующих законов всегда влияли на оборот недвижимости: хоть в царской России, хоть в современной. Только за последние десять лет в России пересмотрены и утверждены поправки в Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы РФ, основные положения которых обусловлены в новых нормативных актах по вопросам земли и объектов недвижимости. При этом много внимания уделяется такому элементу правового режима недвижимости, как государственная регистрация прав, в рамках которой происходит переуступка аренды земельного участка.

• Регулирование сделок с приобретением прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения осуществляется на договорной основе. Точно также происходит и переуступка аренды земельного участка, возможная, в силу различных обстоятельств, с гражданскими, юридическими и физическими лицами.

Так как исследованию проблем, связанных с совершением сделок с землей, посвящено немало публикаций, мы решили не восполнять пробелы в ошибочных представлениях потребителя, а предложить другую модель экономического и социального развития, в которой переуступка аренды земельного участка противопоставляется субаренде.

Почему такая модель специфических объяснений признается более совершенной для общения с клиентом или читателем? Потому что она позволяет от теоретической дискуссии быстро переходить к активизации практических действий. И потом, в определённой степени мы все обладаем весьма неплохими познаниями в юридической сфере, но по-настоящему правильно разбираются в теме, почему переуступка аренды земельного участка — это вовсе не субаренда, — единицы из нас.

Когда лицу, ранее арендовавшему земельный участок необходимо передать право аренды кому-то другому, свершается соответствующая сделка — переуступка аренды земельного участка, которая, в принципе, не носит системного характера, и во многих случаях подчинена решению частных проблем.

• Так как на сегодняшний день недвижимость — это экономический и социально значимый объект (земля, как известно, тоже недвижимость), современное законодательство отводит большую роль созданию правовых инструментов для каждой сделки. С их помощью теоретически охраняются и защищаются законные права и интересы отдельных участников данного вида сделки, а также общества и государства, в целом.

Вместе с тем, год от года растет количество регистрационных актов, принятых органами юстиции, в которых отображаются практические положения, требующие обобщения, теоретического осмысления и анализа в части государственной регистрации сделок с землей. Переуступка аренды земельного участка может считаться только тогда совершенной сделкой, когда законодательно определена правовая природа договорных отношений сторон, как сделки с недвижимостью. Естественно, с отображением всех обязательств бывшего арендатора к новому и наоборот.

• Итак, первое, на что обращаем, при свершении сделки, что в договоре переуступки земли бывший арендатор полностью передаёт свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору.

Юридически это означает, что бывший арендатор уже не является стороной договора аренды и автоматически потерял все свои права и обязанности, которые регулируются правовыми инструментами в сфере данного вида сделок с недвижимостью. Состоявшаяся передача права аренды от одного физического или юридического лица к другому и есть — та самая переуступка аренды земельного участка, о которой идет речь. 

Организационные, управленческие и административно-правовые отношения арендодателя и нового арендатора, в договоре, практически, не меняются. Если переуступка аренды земельного участка предусмотрена изначальным договором, арендодатель сохраняет тот же правовой статус, который у него был с момента свершения первой сделки. Прежними остаются и обязанности арендатора по пользованию землей.

В случае, если арендодатель желает передать свои права другому лицу заключается отдельный договор и тоже совершается переуступка аренды земельного участка. В рамках этой сделки арендатор должен быть поставлен в известность новым арендодателем о произошедших изменениях, с сохранением его прав и интересов в первоначальном виде (по прежнему договору), либо с изменением его прав и обязанностей. И в том, и в другом случае, отношения между новым арендодателем и арендатором лучше закрепить в отдельном договоре аренды земли, чтобы иметь юридическое подтверждение своего правого статуса.

• Второе условие действительности, на которое мы снова обращаем внимание, касается того, что переуступка аренды земельного участка регулируется, как гражданским законодательством, так и специальным законодательством о регистрации прав на недвижимость.

Особенности сделок с недвижимостью и переуступка аренды земельного участка, в анализе сохранения права на капитальное строительство, в обязательном порядке рассматриваются всеми участками правовых отношений.  Действия арендатора согласуются с арендодателем, который не может передать землю в субаренду с полной передачей арендного права кому-то другому без предварительного согласия противоположной стороны договора.  

Рассмотреть, какие случаи возможны при оформлении переуступки аренды земельного участка, можно на нашем сайте. Получить индивидуальную консультацию можно по телефону 391 209-09-40. Обращайтесь!