Продление действия договора земельного участка

Земельные участки — один из самых ценных объектов гражданских прав, регулируемых законодательством вместе с правами на любые другие объекты недвижимости. Согласно общим требованиям ЗК РФ к договорам об аренде земли срок аренды не является существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. Связи с чем возникает вопрос, возможно ли продление действия договора земельного участка по истечении оговоренного периода и может ли арендатор самостоятельно принять решение о том, что продолжит пользоваться земельным участком и дальше?

В п. 2 ст. 610 ГК РФ говорится, что прекратить пользоваться объектом недвижимости может любая из сторон, заявив о своем желании расторгнуть договор другой стороне за 3 месяца до его окончания, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Таким же образом закон предусматривает продление действия договора земельного участка, причем несколькими способами:

• путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания;
• включив пункт об автопролонгации (п. 2 ст. 621 ГК РФ) в исходный договор.

В случае, когда предусмотрено ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, общий срок не может превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Чтобы продление действия договора земельного участка состоялось документально, важно конкретно сформулировать срок аренды или указать в договоре условие о пролонгации на неопределенный период. В п. 3 ст. 610 ГК РФ говорится, если официально срок аренды земли (пролонгации) не указан или превышает установленный нормами, то аренда будет считаться долгосрочной, а договор заключенным на максимальный возможный срок. Соответственно потребуется госрегистрация договора (п. 2 ст. 609 НК РФ).

Для договоров аренды земли, как и для объектов недвижимости характерно большое количество нормативных актов, которыми регулируются отношения между сторонами. В частности, п. 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее одного года.

Краткосрочный договор аренды (например, на 11 месяцев), подразумевает дальнейшее продление действия договора земельного участка на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают некоторые участники сделки. Причем для краткосрочного договора аренды на период до одного года госрегистрация не требуется. Точно также, как и для соглашения о продлении действия договора земельного участка на срок до одного года.

Продление действия договора земельного участка на срок свыше одного года регистрируется госорганами и только тогда сделка будет считаться заключенной. Наиболее простой сделкой продления аренды считается соглашение, действующее между сторонами на прежних условиях, если:

• арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
• возражения со стороны арендодателя отсутствуют;
• аренда изначально была оговорена на срок менее одного года, поэтому для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.

В остальных случаях продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона, согласно которому физические и юридические лица самостоятельно определяют любые условия арендного договора, если они не противоречат закону. Поэтому, если в исходном договоре аренды отдельной строкой будет прописано, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений, то договор продлевается на определенный срок. При этом, если не указывается сколько раз будет возможна пролонгация, продление действия договора произойдет однократно. После этого он будет считаться прекратившим свое действие.

И все же, что лучше дополнительное соглашение о продлении действия договора или новый краткосрочный договор аренды? Если стороны достигли соглашения об аренде земельного участка, они могут продление действия договора оформить новым документом либо дополнительным соглашением к исходному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ. Сам договор об аренде земли сроком свыше года регистрируется госорганами и при «автоматическом продлении действия договора» срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

По вопросам строительства на арендованных участках земли консультируйтесь со специалистами по телефону 391 209-09-40. Ждем звонков!