Земля под строительство

В юридическом аспекте, земля под строительство – достаточно узкая категория договорных отношений, которая классифицируется договором аренды или кадастровым паспортом собственника. И хотя в Земельном Кодексе РФ предусмотрены сервитуты, постоянное бессрочное пользование или безвозмездная передача участка, для застройщика объем полномочий не ограничивается только в случае, если земля под строительство является его собственностью или получена в долгосрочную аренду.

По степени теоретической разработки Земельного Кодекса РФ рассматриваются практические способы оформления земли под строительство. Например, если клиента интересует ИЖС, то у государства имеются резервные решения, по которым участок может достаться абсолютно бесплатно. Так как ни земельное, ни градостроительное российское законодательство, не содержит четкого определения ИЖС, земля под строительство собственного капитального дома, должна четко соответствовать категории и целевому назначению. Все эти сведения отражены в документе — кадастровом паспорте.

Земля под строительство может переводиться в другую категорию (на определённых условиях), но процедура эта дорогая, сложная и длительная. Причем, для получателей участков на бесплатной основе – перевод максимально ограничен, а порой и вовсе исключен. Категория для любого ИЖС (многоэтажного, делового, коттеджного) в законе предусматривается, как земля под строительство поселений и застройка этих территорий планируется в градостроительном плане.

Когда речь заходит о коммерческом строительстве, всегда появляется множество вопросов, связанных с имущественными правами на землю. Чтобы земля под строительство рассматривалась как объект имущественного права, недвижимости, мало знать конкретные цели строительства заказчика, надо еще грамотно сформулировать их в договоре аренды. Чаще всего, важно не какое-то отдельное взятое документальное разрешение собственника на застройку участка, а его согласие в документе. Например, если в договоре арены указать, что земля под строительство офисного или складского здания, является основной целью взаимоотношений между собственником и арендатором, то тем самым подтвердить право стройки/строительства объектов капитального строительства на участке, не составит труда.

Согласно второму теоритическому подходу, когда земля под строительства является собственностью, разрешение на возведение капитального объекта выдается застройщику на общих основаниях. То есть, точно также учитывается категория и вид земли, градостроительный план, перспективы комплексного развития территории и цели строительства, с указанием функциональных задач объекта.

Мы бы хотели обратить внимание собственников наделов, что с 2019 года в Земельном законодательстве намечен ряд перемен. Поэтому очень важно, чтобы в кадастровом паспорте были отражены данные из Государственного кадастра недвижимости. Обязательно прописаны те сведения, всесторонне характеризующие участок на момент выдачи паспорта. Если с момента получения кадастрового паспорта земля под строительство использовалась не по целевому назначению, или на участке происходили какие-то действия, которые не были зафиксированы в Кадастровой палате, документ придется оформлять заново. Это же будет касаться и здания (сооружения) возведённого на нем.

Таким образом, земля под строительство предоставляется коммерческому застройщику-собственнику или по договору аренды. Если правовой режим допускает строительство на конкретном участке, находящемся в собственности, возведенное здание в дальнейшем признается капитальным. В противном случае, объект будет считаться самовольной постройкой. То же самое произойдет, если собственник в договоре аренды не выразил своего согласия на застройку участка.