Регистрация аренды земельного участка

Поправки в Земельный кодекс кардинальным образом поменяли действовавший ранее порядок регистрации аренды земельного участка. С 1 марта 2017 года процедура стала намного сложней и у заказчиков строительства коммерческих объектов недвижимости появилась масса вопросов к исполнителю проекта и госорганам, в ведении которых находится пресловутая регистрация аренды земельного участка.

Любые законодательные изменения — существенные и стоят того, чтобы посмотреть на них под разным углом зрения. Однако не будем забывать, что порядок — есть порядок и вовлекать в этот процесс собственные убеждения, все равно что просто тратить время. Справедливости ради надо заметить, что отношения с государственными органами, производящими регистрацию аренды земельного участка — это огромные усилия, кропотливый труд, результат которого не изменится волшебным образом, из-за того, что на этом пути встретится чиновник, идеально понимающий вас и цели вашего обращения к нему.

• Когда клиент боится, сомневается или попросту не знает, чего хочет, мы принимаем решение за него, избавляя от рискованных решений, о которых, когда-нибудь, все же придется пожалеть. Вот и сейчас мы взялись за сложную тему, касающуюся прав на землю, отведенную под строительство в конкретной местности, где регламенты исполняются с соблюдением Земельного кодекса РФ, а также норм или ссылок на действующий закон, принятый местными властями.

К примеру, вы пришли с договором к лицу, заинтересованному в реализации вашего проекта, которое осуществляет кадастровый учет и регистрацию прав собственности на землю. Все ему нравится и правоустанавливающая документация от собственника на участок, и адрес территории под строительство, и площадь, и даже кадастровый номер. Но земля выделялась городскими властями, а постановления о том, как осуществлялось выделении земли в аренду без торгов или по результатам торгов, у вас нет. Таким образом правильно идентифицировать участок никак не получится, то есть регистрация аренды земельного участка не свершится. А если свершится, то будет признана недействительной.  

Кстати, то самое постановление, о выделении земли в аренду без торгов или по результатам торгов (об этом шла речь выше) выдается органами муниципального образования в срок, который они самостоятельно устанавливают в своих регламентах. Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Но, в основном, на всей территории России постановления выдается бесплатно.

• Сейчас уже не встретишь клиентов, пытающихся обойти закон стороной. Поэтому регистрация аренды земельного участка не может игнорироваться. Еще бы. В государственных контролирующих органах, ответственным за выполнение функций по соблюдению требований законодательства назначается не только исполнитель проекта, но и сам заказчик.

Учитывая эти обстоятельства, подводим черту, что государственная регистрация аренды земельного участка будет важна не столько компании, которая от имени клиента уполномочена осуществлять эту регистрацию, сколько самому заказчику, вознамерившемуся что-то строить.

Без указания определенных законодательством данных, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, а значит фактически будет недействительным. Из этого следует, что объект строительства, возведенный на таком участке не подлежит государственной регистрации. Чтобы этого не произошло позвольте грамотному исполнителю сформировать перечень необходимой документации для госрегистрации договора аренды, куда будут включены:

• Три экземпляра соглашения, подписанного сторонами;
• Заявление о госрегистрации сделки;
• Паспорта сторон или учредительные документы от юрлиц;
• Квитанция с оплаченной госпошлиной;
• Правоустанавливающая документация от собственника;
• Выписка из ЕГРН (объединяет выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт), которая выдается по запросу в Росреестре.

Необходимые согласования и разрешения можно пройти быстрей, если вовремя обратиться к услугам «под ключ» и конкретизировать детали проекта. К заявлению о регистрации аренды земельного участка необходимо приложить кадастровый план территории. Подробности в этом вопросе не обязательны. Но в тоже время использование простого плана участка, без описания его границ, будет считаться ошибкой. Границы территории должны быть официально определены и удостоверены, как и вид деятельности, допустимый для арендной земли.

В этом вопросе клиенту не помешают знания формулировок п.1 ст.607 ГК РФ, в которой сказано, что земельный участок может передаваться в аренду, как и иной природный объект с определяемыми границами. В п.1 ст.6 ЗК РФ говорится, что объектом правоотношений может выступать не только участок земли, но и его доля, что дополняет утверждения Земельного Кодекса.

Обратимся к новым поправкам, касающихся аренды государственных и муниципальных земель. В связи со вступлением в силу нового Земельного кодекса и некоторых норм Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, теперь может заключаться без проведения торгов в двух дополнительных случаях:

• при предоставлении земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
• при предоставлении земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Существует мнение, что, действуя ответственно в одних сферах, можно смело рисковать в других. Например, имея земельный участок, можно попробовать построить на нем то, о чем давно мечтали. Построить, конечно, можно. Но для этого нужно знать, что конкретно для вас важно соблюдать и как осуществляется регистрация аренды земельного участка. Мало ли с какими промежуточными рисками придется столкнуться в ходе строительства.

Если регистрация аренды земельного участка состоялась, обязательно обратите внимание, на условия сделки, прописанные в договоре, которыми согласно ст. 607 ГК РФ являются предмет договора и, в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ — цена договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия взаимоотношений, если в содержании договора аренды земли присутствуют существенные условия, признанные участниками сделки.

Еще хотим обратить ваше внимание на то, что с 2017 года регистрация аренды земельного участка рассматривается, как регистрация недвижимости. И этому не стоит удивляться — земля в арендных отношениях представляет такой же предмет договора, как здание, сооружение или помещение. Поэтому в условиях договора обязательно прописываются:

• понятие договора аренды;
• стороны договора;
• объект договорных отношений;
• длительность сделки;
• права, обязанности, ответственность участников;
• регистрация сделки;
• порядок расторжения и прочее.

Что касается срока аренды, то сделка может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае длительность аренды земли достигает пятидесяти лет, во втором – до трех лет. Независимо от длительности срока аренды земли, в гражданском и земельном законодательстве есть базовые правила, неисполнение которых можно рассматривать, как предпосылки для принятия госорганами решения об изъятии земельного участка с переходом права аренды к другому лицу.

Основанием для изъятия земли являются условия, относящиеся к обязанностям арендатора, которые он не исполняет. Среди самых значимых называются:

• невыполнение договорных положений касательно использования земли;
• несоблюдение договора в части запрета несанкционированного строительства;
• разногласия сторон при передаче участка в субаренду;
• несвоевременная оплата арендных платежей.

И хотя разбор юридических вопросов в Интернете сейчас стал культовым занятием, никто не может давать абсолютных гарантий без четкого понимания ситуации. Связи с чем сразу предупреждаем, информация о том, как происходит регистрация аренды земельного участка в этой публикации дается для общего усвоения. Ибо, как известно, дураки учатся на своих ошибках, а умные — на чужих. Мы — пишем, вы — читаете и знакомитесь с опытом заказчиков, которые уже прошли через регистрацию аренды земельного участка. А раз так, значит у них есть чему поучиться.

В нашей компании работают специалисты с большим опытом обслуживания клиентов «под ключ», куда входят бухгалтерское, юридическое, техническое сопровождение, а также услуги архитекторов, проектировщиков, конструкторов, инженеров, технологов. Комплексно выполняя строительно-монтажные и производственные работы «под ключ». можно быстрей добиться необходимого результата и сделать проект инвестиционно-привлекательным. По всем условиям обслуживания «под ключ» консультируйтесь с нашими специалистами по телефону 209-09-40.

Если у вас есть желание оформить заявку на строительство с юридическим сопровождением и формированием проектной документации будем рады встрече с вами!

Обращайтесь!