Функции заказчика—застройщика

Когда вы хотите что то построить, 
но не знаете, кто сможет построить, — это проблема.

Существует два совершенно различных способа осуществлять строительство, проводить реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнять инженерные изыскания, заниматься подготовкой проектной документации, необходимой для организации строительства, реконструкции, капитального ремонта. Один из них использует только понятие «заказчик» —уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов, согласно ФЗ № 39.

Другой способ заключается в привлечении к проекту в качестве заказчика-застройщика специализированной компании, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования). В этой публикации мы рассмотрим второй вариант организации строительного производства и определим функции заказчика—застройщика в проекте.

• В РФ непосредственная координация строительства объекта, в которую включено получение разрешение на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ (статья 47 п.3, статья 48 п.5, статья 51 п.1 и статья 52 п.3). Застройщик не имеющий допусков СРО не может осуществлять функции заказчика—застройщика в рамках строительной деятельности.

Однако он может строить что хочет, используя силы генподрядчика, за счет своих средств или средств инвестора, если имеет на руках правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные в статье 51 п.7 Градостроительного кодекса РФ.

Что может заказчик? Осуществлять строительство. Путем грамотной организации строительного производства, заключая договора генерального подряда или договора подряда на отдельные виды работ, проводить технический надзор, участвовать при вводе объекта строительства в эксплуатацию, передавать его инвестору. Совершенно понятно, что заказчик участвует в организационном сопровождении и юридическом оформлении процесса возведения объекта капитального строительства. Поэтому он тоже может получать разрешения на строительство в уполномоченных органах, подбирать исполнителей проекта и даже исполнять функции заказчика—застройщика в пределах своих полномочий.

И вот мы подошли к главному вопросу темы, какие функции заказчика—застройщика являются непосредственными, и какими законодательными документами они регулируются? В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик. Функции заказчика—застройщика несколько иные и предусматривают в проекте третьего участника — инвестора, перед которым отвечает:

• За целевое использование денежных средств,
• За качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ,
• За юридическое оформление договора или договоров,
• За точное соответствие выполняемых при строительстве объекта работ проекту,
• За соблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию

Помимо материальной ответственности в функции заказчика—застройщика включены дополнительные объемы ответственности, регламентируемые законодательной базой России. Если заказчик—застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с генподрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте), у него должны быть правоустанавливающие документы и официальное удостоверение в том, что, осуществляя строительные работы своими силами, компания обладает соответствующим разрешением на строительство, допусками СРО, лицензиями.

Если заказчик—застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, местные органы Ростехнадзора могут оштрафовать его или приостановить его деятельность. Изучая функции заказчика—застройщика в проекте необходимо также опираться на положения Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), статьи 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство с описанием деятельности заказчика—застройщика можно получить у менеджеров компании по телефону 209-09-40. Обращайтесь!